中报点评11｜万科地产：归母净利亏损近百亿，积极盘活资产保证兑付

Original 克而瑞研究中心克而瑞地产研究

2024-09-05

销售额同比下降近四成，短期流动性承压，积极盘活资产保证兑付，聚焦三大主业，租赁业务出租率超95%。

◎ 作者 / 沈晓玲、张少贤

核心观点
【销售额同比下降近四成，37个城市销售金额排名三】2024年上半年,万科实现合同销售金额1,273.3亿元，合同销售面积939.5万平方米，同比分别下降37.6%、27.6%；万科在37个城市销售金额排名前三；销售回款金额接近1300亿元，销售回款率（销售回款/销售金额）超100%，贡献了较为稳定的正向现金流。从销售结构来看，7大区域业绩同比均有不同程度下滑，但分布格局保持相对稳定。上海区域业绩贡献最高，实现销售金额448.7亿元，占比35.2%，占比同比提升1个百分点。

【上半年新增新获取3个项目，土储总规模充裕】2024年上半年，万科累计获取新项目3个，总规划计容建筑面积24.6万平方米，权益计容建筑面积19.9万平方米，项目总地价10.2亿元，权益地价总额约7.8亿元。新获取项目两个位于沈阳，一个位于徐州，其中沈阳万科胤樾二期项目已处于在建阶段。截至报告期末，万科项目储备总计容建筑面积约8213.5万平方米，较2023年末减少10.6%，尽管总土储规模持续下降，但根据近三年的去化速度估算，可支撑未来三至四年的发展。

【毛利率持续下滑，净利首次出现亏损】报告期内，万科实现营业收入1,427.8 亿元，同比下降 28.9%，毛利润115.9亿元，同比下降69.4%。整体税前毛利率为8.1%，较2023年同期进一步下降10.8个百分点。开发业务的结算毛利率为6.8%，同比下降 13.5 个百分点。万科开发业务的毛利率下降主要由于目前结算利润的项目多地价获取成本较高，后续销售阶段市场持续下行，销售情况和毛利率均低于投资预期。净利润和归母净利润出现亏损，分别亏损85.2亿、98.5亿。2024年上半年业绩出现亏损主要由于开发结算规模显著下降、计提存货跌价准备、非主业财务投资亏损、部分大宗资产交易和股权交易亏损导致。

【短期流动性承压，积极盘活资产保证兑付】2024年上半年，万科新增融资、再融资612亿元，新增融资综合成本3.66%，其中境内3.60%，创历史新低。截至报告期末，万科有息负债合计3,312.7亿元，较去年年底增长3.5%，平均债务期限5.3年。其中，一年内到期的有息负债1,019.5亿元，较去年年底增长63.3%，占比30.8%。截止2024年上半年，万科持有货币资金924亿元，较2023年末减少7.4%。现金短债比0.91，低于监管阈值，其中货币资金中包含24.1亿元受限制资金，短期流动性承压。净负债率为62%，较2023年末提高7.3个百分点；剔除预收房款的资产负债率为65.6%，基本与年初持平，“三道红线”处于黄档。
【聚焦三大主业，租赁业务出租率超95%】报告期内，万物云实现营业收入 176.3亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长9.5%，截止报告期末，累计完成 200个蝶城（包含 1,337个住宅物业项目）的流程改造验收；租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入17.3 亿元，同比增长 5.3%。报告期内泊寓新获取房间1.5万间，净新增开业0.33万间。截至2024年截至 6 月底，泊寓共运营管理租赁住房 24.2 万间，累计开业 18.3 万间，出租率为95.2%。

01

销售

销售额同比下降近四成
37个城市销售金额排前三

2024年上半年,万科实现合同销售金额1,273.3亿元，合同销售面积939.5万平方米，同比分别下降37.6%、27.6%。根据业绩发布会披露，万科在37个城市销售金额排名前三，其中在14个城市位列第一，在14个城市排名第二，在9个城市排名第三。销售金额排名TOP3的城市数量较2023年35个增加2个，城市比较优势有所增强。销售回款金额接近1300亿元，销售回款率（销售回款/销售金额）超100%，贡献了较为稳定的正向现金流。

从销售结构来看，7大区域业绩同比均有不同程度下滑，但分布格局保持相对稳定。上海区域业绩贡献最高，实现销售金额448.7亿元，占比35.2%，占比同比提升1个百分点。

02

投资

上半年新获取3个项目
土储总规模充裕

2024年上半年，万科累计获取新项目3个，总规划计容建筑面积24.6万平方米，权益计容建筑面积19.9万平方米，项目总地价10.2亿元，权益地价总额约7.8亿元。新获取项目两个位于沈阳，一个位于徐州，其中沈阳万科胤樾二期项目已处于在建阶段。

截至报告期末，万科项目储备总计容建筑面积约8213.5万平方米，较2023年末减少10.6%，尽管总土储规模持续下降，但根据近三年的去化速度估算，可支撑未来三至四年的发展。其中在建项目总计容建筑面积约5,085.1万平方米，规划中项目总计容建筑面积约3,128.4万平方米；权益计容建筑面积约5222.8万平方米，整体权益占比63.6%。此外，万科还参与了一批旧城改造项目，按当前规划条件，总计容建筑面积约373.9万平方米。

值得注意的是，截止2024年上半年，万科存货账面价值6,204.0亿元，较2023年底下降11.6%。其中，已完工开发产品（现房）1,047.0亿元，占比16.9%，较2023年底的15.4%进一步增长，现房库存压力上升。

为缓解现房库存压力，万科针对现房住宅、车位和商办进行分类管理，加强库存去化，年初现房实现销售240亿元，准现房销售320亿元，车（位）商（铺）办（公）销售150亿元。与此同时，万科还聚力提升开发效率，打造现房销售能力，2024年上半年开展海南三亚湾项目现房开发，255天内实现从土地获取到全区16栋封顶，计划年底竣工验收并获取现房销售证。

03

利润

毛利率持续下滑
净利首次出现亏损

报告期内，万科营收和利润增长继续承压，实现营业收入1,427.8亿元，同比下降 28.9%，其中来自房地产开发及相关资产经营业务的营业收入为1,234.0亿元，同比下降33.1%。毛利润115.9亿元，同比下降69.4%。整体税前毛利率为8.1%，较2023年同期进一步下降10.8个百分点；如果扣除了营业税金及附加，其营业利润率为4.8%，同比下降9.8个百分点。开发业务的结算毛利率为6.8%，同比下降 13.5 个百分点。万科开发业务的毛利率下降主要由于目前结算利润的项目多为 2022年之前获取的项目，地价获取成本较高，后续销售阶段市场持续下行，销售情况和毛利率均低于投资预期。

净利润和归母净利润出现亏损，分别亏损85.2亿、98.5亿。2024年上半年业绩出现亏损主要由于开发结算规模显著下降、计提存货跌价准备、非主业财务投资亏损、部分大宗资产交易和股权交易亏损导致，其中2024年上半年万科计提21亿元（含非并表项目计提 1.7 亿元）存货跌价准备，去年同期并未计提。

04

负债

短期流动性承压
积极盘活资产保证兑付

2024年上半年，万科新增融资、再融资612亿元，新增融资综合成本3.66%，其中境内3.60%，创历史新低。期间融资模式持续转化，经营性物业贷合计落地219亿元，其中表内新增150亿元，5月获得招商银行牵头200亿元银团贷款，6月落地交通银行65亿元固融资产包融资。

截至报告期末，万科有息负债合计3,312.7亿元，较去年年底增长3.5%，平均债务期限5.3年。其中，一年内到期的有息负债1,019.5 亿元，较去年年底增长63.3%，占比30.8%。

截止2024年上半年，万科持有货币资金924亿元，较2023年末减少7.4%。现金短债比0.91，较去年年下降0.69，低于监管阈值，其中货币资金中包含24.1亿元受限制资金，短期流动性承压。净负债率为62%，较2023年末提高7.3个百分点；剔除预收房款的资产负债率为65.6%，基本与年初持平，“三道红线”处于黄档。

万科积极盘活资产，保证债务兑付。根据业绩会披露，2024年下半年万科公开市场债务有43亿待偿还，截止8月底20亿元债务待偿还，并且已经做好相关至今排，在融资端争取银行端存量稳定，同时积极推进银行贷款经营性物业贷获得增量现金流，以保障各项债务兑付。

05

多元化

聚焦三大主业
租赁业务出租率超95%

2024年上半年，万科制定并落地了“一揽子方案”，全面聚焦综合住区开发、物业服务、租赁住宅三大主业，提升产品服务竞争力。
万物云实现营业收入 176.3亿元（含向万科集团提供服务的收入），同比增长9.5%，其中社区空间居住消费服务收入 101.5亿元，占比57.6%，同比增长11.5%；商企和城市空间综合服务收入60.8亿元，占比 34.5%，同比增长7.0%；AIoT 及 BPaaS 解决方案服务收入 14.0 亿元，占比 7.9%，同比增长5.9%。深化蝶城战略，报告期内，万物云蝶城数量从年初的 621个增长至 642个。上半年万物云新增改造 50个蝶城，截止报告期末，累计完成 200个蝶城（包含 1,337个住宅物业项目）的流程改造验收。

租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入17.3亿元，同比增长 5.3%。报告期内泊寓新获取房间1.5万间，净新增开业0.33万间。截至2024年截至 6 月底，泊寓共运营管理租赁住房 24.2 万间，累计开业 18.3 万间，出租率为95.2%。

商业业务(含非并表项目)营业收入45.9 亿元，同比增长6.7%。其中，印力管理的商业项目营业收入 27.1 亿元，整体出租率 94.2%，同比基本持。2024年上半年，上海徐汇万科广场三期项目开业，实现签约率 92%、开业率 88%，上海三林印象汇开业，开业 7天客流总数超过 28 万人次。

物流业务（含非并表项目）实现经营收入 19.4亿元，其中高标库营业收入 10.7 亿元，同比下降 6.0%；冷链营业收入（不含供应链业务收入）8.8 亿元，同比增长 8.4%。上半年新开业 6 个园区，可租赁建筑面积 51.7 万平方米。截至报告期末，累计开业项目可租赁建筑面积 1043.9 万平方米，其中高标库可租赁建筑面积 849.3万平方米，稳定期出租率为 85%，冷链可租赁建筑面积 194.6 万平方米，稳定期使用率为 74%。

排版丨Jenny

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