中报点评07｜中海地产：充裕财务空间应对市场波动风险

合约销售同比降幅18%，相比TOP5其他房企更有韧性；财务稳健获标普评级上调。

◎  作者 / 房玲、易天宇

合约销售1484亿暂位规模第二
一线城市贡献过半

2024上半年中海地产（含联营合营公司）共实现合约物业销售金额约1483.8亿元，同比下降18%；销售面积约544万平方米，同比下降32%；销售均价27276元/平米，同比增长22%。

上半年，中海地产（含联营合营公司）的全口径销售规模已位列第二，前一名及后一名分别是保利发展及万科地产。在行业深度调整的背景下，多数房企业绩均发生了下滑，上半年全口径销售金额TOP5房企同比下滑30%，规模第一的保利发展同比下降27%，而中海地产仅下滑18%，是TOP5房企中下滑幅度最小的，表现出了较高的韧性。

中海地产管理层表示“在下半年依旧有450-500亿新增供货，下半年我们有条件实现全年稳中有升的销售目标，有信心完成全年目标和任务。”2024年7月，中海地产公布实现合约物业销售金额约131.92亿元，同比增长10.4%。

从销售结构来看，2024上半年中海地产及附属公司合约销售金额达1187亿元，同比下降8%；而合联营及中海宏洋部分的合约销售金额达297亿元，同比下降43%。

上半年，中海地产及附属公司在北京、上海、广州及深圳四个一线城市实现合约销售额744亿元，销售贡献占比过半；部分项目如上海中海顺昌玖里合约销售额就高达196.5亿元，此外北京、上海、深圳等多个城市首次推出的玖序系项目同样表现较好。

与此同时，中海地产加强了销售回款，上半年销售回款超过50亿元的城市有五个，包括上海、北京、广州、深圳及天津，其中上海超200亿，北京超过100亿元。

新增土储总价下滑66%
投资谨慎、加强去化

上半年，中海地产投资出现较大调整，期内中海地产（不包括中海宏洋）仅新增6幅地块，新增土地储备总建面117万平方米，同比减少了39%；新增土储总地价129亿，同比减少66%；平均楼板价10085元/平米。此外中海宏洋新增土地储备25万平米，总地价14亿。2024上半年集团系列公司合计新增土储142万平方米，同比下降40%；总地价143亿元，同比下降66%。

对此，中海地产管理层总结的原因是，“上半年一线城市供地量偏少，优质土地供应不足，是公司在上半年公司投资偏少的主要原因”，“下半年中海将抓住窗口期，坚守投资刻度，优中选优，积极补充优质项目”。此外，管理层还表示，除了关注公开市场，也会积极关注收并购、城市更新的投资机会。事实上，上半年中海地产就在西安收购了一宗金地集团的城市更新项目。

从各城市的新增土储来看，上半年中海地产（含中海宏洋）于西安、北京及济南等地投资较多，其中西安新增土储50.8万平米，此外北京新增土储38.6万平米。从新增土储总价来看，北京新增土储总价达86亿元，占总量的60%。

截至2024上半年，中海地产（不含中海宏洋）拥有土地储备3322万平米（权益面积2886万平米），较期初下降6%。中海宏洋拥有土地储备为1583万平方米（权益为1305万平方米），较期初下降16%。中海地产系列公司合计拥有土地储备4905万平方米。不仅土储建面在减少，期末中海地产的物业及其他存货、土地发展费用合计4864亿元，较期初下降了2%。

净利率下降至13.26%
分销费用增加或去化压力加大

2024上半年中海地产营业收入为869亿元，同比略下降2.5%；其中物业发展收入同比下降4.5%至820亿元。从利润情况来看，毛利润同比下降5%至192亿元，毛利率同比下降了0.55个百分点至22.06%。净利润同比下降19%至115亿元，净利率同比下降2.68个百分点至13.26%。

净利率下滑幅度高于毛利率，主要是因为期内投资物业的公允价值变动收益大幅减少，相比2023年同期23亿下降至0.12亿。此外，分销费用有所增加，从同期的18.7亿增长至20.8亿。

值得注意的是，上半年中海地产销售出现下滑，但分销费用却在上涨，或是因为市场疲软，去化压力加大，增加了相应的销售佣金或渠道费等。根据2023年年报，中海地产物业及其他存货中已落成物业占比达31%，同比增加了10个百分点，行业平均值为21.79%。近年来，中海未有对库存物业进行过大额减值，未来也需关注相关存货跌价风险。

三条红线维持绿档
拥有充裕财务空间应对市场波动

期内，中海地产销售回款为908.2亿元，商业物业及其他经营回款为68.7亿元，经营回款为976.9亿元。此外，资本支出为815.0亿元(其中土地成本为555.4亿元，建安支出为259.6亿元)。截止2024上半年，中海地产未付地价为99.0亿元。融资方面，上半年中海地产境内外融资438.3亿元，提早或按期偿还债务468.7亿元，净偿还债务30.4亿元。

截止上半年，中海地产银行结余及现金为1002亿元，较年初下降5%，其中受规管的物业预售所得款为248.8亿元。银行及其他借贷为1697.5 亿元，而担保票据及公司债券则为858.2亿元，借贷合共为2555.7亿元，下半年到期归还银行及其他借贷及公司债券合共137.7亿元，一年内到期的借贷396.7亿元。

报告期末，中海地产扣除受限制现金后的现金短债比为1.90，长短期债务比5.44。净负债率为38.73%，与期初大致持平；扣除预收账款后的资产负债率为49.99%，三条红线保持绿档。期内，中海地产加权平均融资成本为3.5%，融资成本处于行业最低区间。整体来看，中海地产财务指标依然十分稳健。

过去一年很多国际评级机构下调了很多房企的评级，包括国企。然而6月20日，三大国际评级机构之一的标普将中国海外发展的长期发行人信用评级从“BBB+”展望稳定上调至“A-”展望稳定。这标志着中国海外发展成为目前唯一获得标普全球“A-”评级的内房上市公司。在中期业绩报中，中海地产表示“集团拥有充裕的财务空间应对市场波动的风险，拥有厚实的资源抓住市场调整的机会，拥有攻守兼备的发展韧性。”

购物中心业务大幅增长58%
未来会关注REITs及收并购机会

除住宅开发外，中海地产同时也深耕城市运领域，打造了以写字楼与购物中心为核心，长租公寓、酒店、物流及产业园、养老等为要素的不动产资产管理平台。

2024上半年，中海地产的商业物业收入为35.4亿元，同比上升19.8%，其中写字楼收入为17.6亿元，购物中心收入为11.1亿元，长租公寓收入为1.2亿元，酒店及其他商业物业收入为5.5亿元

其中，上半年中海地产写字楼业务新签约建筑面积56万平方米，收入增长6.4%。购物中心业务收入同比大幅提升57.6%；期末出租率达96.6%。此外轻资产管理业务，期内新签约管理三个外部商业物业分别位于北京、深圳等城市的核心地段。

对于未来商业运营端的规划，中海地产管理层表示，“一方面会努力打造全业务生态圈，持续推进大资管业务布局。另外一方面主动进行在手资产组合管理，优化资产结构，向核心聚焦。同时也在努力抓住国内重大机遇，推动不动资产证券化平台搭建。同时，也会捕捉优质商业资产并购机会，进一步提升商业收入占比，持续优化资产结构。”

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