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专题 | 3月“小阳春”成色解析和Q2持续性研判

克而瑞研究中心 克而瑞地产研究 2024-06-27
我是一个标题01
小时光,芬芳甘美的爱。阳光灿烂的日子,酿出草原花香的甜蜜。牧羊人的苦,释怀在天性里就有的伊甸。



导语

预计Q2新房将延续弱复苏降幅收窄,二手成交占比继续上升。


  文 / 杨科伟 俞倩倩

2024年前2月,市场成交低迷,除经济增长预期不明导致购买力受限,春节8天长假并未带来返乡置业潮,主要是房价普遍下行加剧购房者观望,步入3月,一二手房成交回升,二手房市占率持续上升,究竟3月小阳春成色几何?各城市复苏有何差异化特征,基于当前市场逻辑,2024年楼市成交是否还有放量空间,哪些城市又存在结构性机会呢?


01
成交:新房较去年下半年月均增10%
二手价跌量增、份额持增

(本节有删减)(一)3月新房成交环比倍增且较去年下半年月均增10%,部分二三线显著回升(本节有删减)

2024年一季度楼市成交延续下探走势,春节8天长假,一二线销售停摆却未带来三四线返乡置业,房地产市场下行加剧购房者观望情绪,据CRIC监测,一季度115个重点城市商品住宅成交面积5383万平方米,同比下降44%。

从月度变化趋势来看,3月整体成交迎来了“触底反弹”,单月成交规模高达2432万平方米,环比近乎翻番,同比因去年基数较高下降41%,不过已显著好于2023年下半年月均,增幅达到10%;可见当前楼市成交有企稳态势。

虽然各能级城市3月单月同比和一季度累计同比仍延续降势,降幅基本保持在4成左右,但是值得关注的是,将3月成交量与2023年下半年月均值进行对比,三四线显著好于一二线,已然同比回正,增幅高达39%,主要源于三四线调整期略早于一二线,当前楼市成交规模基本已处于降无可降的筑底阶段,刚需刚改需求入市带动一波购房需求的集中释放。

分城市来看,可以将各城市划分为以下几类:一是成交止跌,底部趋稳的二三线城市,以宁波、济南、长春、天津、重庆、佛山、温州、湖州、南充、宝鸡等为代表,3月整体成交表现基本已好于2023年下半年月均,这些城市经历了2年多的调整期,目前成交规模已趋近于底部,降无可降。

二是仍处于稳步需求修复期的热点城市,诸如广州、深圳、杭州、无锡、中山等,“比上不足比下有余”3月成交规模较2023年下半年月均小幅微降1成以内,3月月初项目来访、去化有了回升,但是后劲略显不足,客户观望情绪比较浓厚。

三是还有部分城市热度稳步回落,3月成交虽较2月有所回升,但显著不及去年下半年月均,跌幅三成及以上城市大体分为两类,一类为前期热度较高的北京、合肥、长沙等,购房需求遭遇阶段性瓶颈,回调压力较大;另一类为南京、郑州、银川、西宁等弱二线城市,因前期需求透支,目前仍处深度调整期,成交尤有下探空间。

(二)二手房成交U型拉升、一季度降幅收窄至21%,深圳已同比增17%(本节有删减)

2024年一季度,24个重点监测城市二手房累计成交面积预计为3170.4万平方米,累计同比下降21%。按月来看,二手房成交呈U型走势,1月二手房市场仍保持较高活跃度,与去年12月基本持平。2月受到春节假期影响,成交环比腰斩式回落至602万平方米,叠加春节错期带来的高基数效应,同比转负并下跌55%。3月,成交探底回升,规模环比倍增至1350万平方米,但仍然略低于2023年的月均水平,同比下降29%。

聚焦3月市场,环比来看,由于2月受春节成交基数相对较低,绝大多数城市二手房成交规模都显著增长,特别是杭州、合肥等增长超过1倍。同比来看,深圳二手房市场保持活跃度,成交仅微跌5%,合肥成交发力,同比转增增长24%,其余多数城市成交表现普遍逊色于去年同期。一季度,深圳二手房成交表现最为亮眼,受益于限购政策松绑,加上业主以价换量主动调降挂牌价,成交累计同比增长17%,而反观厦门、天津等二手房市场仍然承压,累计同比下跌3成左右。

(三)住房总需求趋稳、一二手总量同环比降三成且份额结构延续“此消彼长”

近几年,17个典型城市新房和二手房成交规模总量基本保持稳定,但二手房份额持续增长,全面分流新房客户。从总量层面来看,17个典型城市一二手总需求容量略有萎缩,但整体降幅并未出现断崖式下跌,2024年一季度预期一二手房成交面积达4641万平方米,同环比分别下降36%和28%,整体跌幅不及新房。

重点城市2024年以来二手房市场相对活跃,自住需求刚需消费降级,涌入二手房市场置业,分流新房热度,致使宽松政策对新房市场刺激作用不显。合肥、南京、苏州、厦门、天津、武汉、郑州等城市近两年二手房市场份额增长迅猛,2024年前3月二手房成交规模持平甚至超过新房,二手房市场份额在6-7成不等。

(四)一二手房价降幅拉大,二手房加速降价降幅大于新房分流需求(略)


02

供给:3月供应环比增110%
改善为主、刚需为辅对成交有所支撑


(本节有删减)

(一)百城3月供应环比翻番,一线倍增>二线>三四线(40%)(本节有删减)

2024年一季度全国商品住宅供应疲软,2022年以来地市显著缩量加剧新房供给约束,部分城市“以销定产”仅有少量推货,部分城市恰逢供应空窗期“无货可供”。据CRIC监测,一季度115个重点城市新增供应4434万平方米,同比下降23%。

分能级来看,一线供应发力,3月环比倍增。4个一线城市3月供应面积达333万平方米,环比增长578%,同比仅下降5%,较2023年下半年月均增幅达27%。北京新房供应经历2个月低谷期后迎来放量,本月规模冲高至86万平,同比降幅收窄至8%。上海推出第三批次集中供应楼盘,带动供应规模超100万平。深圳供应显著改善,房企借小阳春之势加速推货,本月供应规模环比再增230%,同比转正并微增7%。

二线供应虽环比增157%,但一季度累计同比仍降36%。3月环比来看,由于上月基数偏低,8成以上城市供应回升,成都、杭州、武汉、苏州等均翻倍式增长,不过长沙、福州等城市供应延续低迷态势,环比不升反降。同比来看,仅有西安、兰州等少数城市供应规模高于去年同期,长春、郑州等跌幅在20%以内,而重庆、苏州等近7成城市供应同比腰斩。

相较而言,三四线进入稳定期,供应并未存在显著的“大涨大跌”,3月环比仅上涨41%,较2023年下半年月均降幅仍达16%。

(二)3月供应结构适销对路,改善为主、超7成为主城项目(略)


03

城市&项目:蓉镐深等新房市场热度高
核心区与大折扣项目仍热销


(本节有删减)

(一)多数城市来访、认购回升,二手活跃度更高(略)

1、深圳来访、认购增至半年高点,蓉镐热点恒热(略)

2汉郑等小面积、低总价房源备受刚需青睐(略)

3、津青等来访增、转化低,去化率仍未超1月(略)

(二)核心区套健全or大折扣or产品力强的高性价比项目热销(本节有删减)

1核心区域供应稀缺,配套健全,强学区成为热销利器

第一类热销特征多为改善盘,主要位于城市核心区域,供应相对稀缺,部分城市诸如上海、杭州、成都等还有一二手倒挂价差显著的网红盘,开盘基本都能实现屡开屡罄。

下表我们罗列了部分因区域板块供应稀缺而热销的项目情况,从这些产品所地处的区位来看,基本都处于城市主城区或热门板块,成熟度较高,待开发地块量相对有限。譬如上海越秀·静安悦项目,地处不夜城板块、内环内,距离外滩及陆家嘴均在3km以内,该项目也仅有80套房源,一次性全部入市;因而1月27日开盘去化率高达97.5%。加之与周边新房和二手房相比均有一定价格优势,项目均价12.1万/平方米,周边中兴社区保利地块高层联动价12.5万元/平方米,万科翡翠雅宾利四期联动价13.3万元/平方米,最高价差达1万元/平方米,周边万科翡翠雅宾利二手房价格11.5-13.0万元/平方米,倒挂空间一般。

还有部分项目因周边配套设施相对完善而实现热销,配套包含商圈、学区、医疗、轨交等而实现热销,目前购房需求回归自住,对于刚改客群而言,区域配套越来越成为购房核心考量因素之一。值得关注的是,学区改善仍是市场下行周期中比较坚挺的需求,上海招商苏河玺项目、昆明华发书香云海项目、昆明万科·公园城市项目、昆明万科城项目、天津中国铁建花语天宸项目均因好学区而实现热销。

2特价房、低首付、强渠道营销等制造价格优势助力走量

对于部分内陆二线天津、成都、长沙、南宁和三四线城市无锡、徐州等,刚需仍是主要购房群体,因而以特价房、低首付、强渠道营销等制造价格优势还是去化的不二法门。

以天津为例,2月以来,市场持续走低,加之春节假期影响,在1月传统热销项目基础上,部分项目通过价格调整、渠道强聚焦等方式快速抢占市场,同时涉及项目及区域范围持续扩大,如滨海万科滨江都会,北辰未来城、龙曜城,东丽金茂科学城等均通过相应营销手段转变实现较好的成交反馈。北辰金隅金成熙府、东丽金隅金玉府,均具备板块或区域内明显价格优势,叠加部分产品实景呈现或交付入住,持续促进项目成交;远洋未来城项目贝壳15天独渠,基础渠道点位2.5%,签订对赌协议;龙湖龙曜城项目自首开以来保持3%的贝壳独渠,伴随项目取证,渠道政策点位灵活调整;渠道带客配合项目价格优势或实景呈现,持续虹吸城东、城北客户成交。

3、产品力强,国央企+优质名企背书为热销项目“点睛之笔”(略)


04

预判:Q2新房将延续弱复苏降幅收窄
二手成交占比继续上升


(本节有删减)

(一)新房成交环比持增,同比降幅收窄,三四线延续止跌企稳

预判4月,我们认为成交总量规模或将缓步复苏,绝对量较3月持平或小幅微增,不过基于去年基数较高,同比还将延续降势;热点城市个数和热点项目个数减少,延续弱复苏走势。

从供给端来看,4月房企推盘积极性略有回落,不过绝对量仍处年内高位。据CRIC调研,4月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积781万平方米,环比下降26%,同比下降48%;整体推盘量仍处年内高位,暂不及2023年月均水平。

分能级来看,核心一二线供给约束依旧明显,一二线同环比齐降,呈现阶段性疲软;二线同比和累计同比降幅仍在5成左右仍显著高于一线。三四线整体供应稳中有增,环比增22%,同比下降49%,累计同比下降45%。

需求端来看,延续稳中有增态势,但增幅逐周放缓,持续性略显不足。从新房周度成交来看,自2024年第7周春节周后,整体成交开始逐周回升,至第12周(2024.3.18-3.24)已达402.63万平方米,与2024年1月周均基本持平,环比微增7%,增幅较前几周明显收窄,同比仍降47%,整体节后回升速度及力度远不及去年同期。

分能级来看,三四线率先回稳,第12周单周成交量已显著好于2023年下半年周均,增幅达到15%,主要是基于三四线经历了2年多的调整期,目前基本筑底,进入“降无可降”阶段。其次为二线,较去年下半年周均下降13%,一线则面临高位回调,降幅高达35%,特别是近期京沪等前期热点恒热城市亦有降温征兆,即便各类利好新政加持,对成交促进作用依旧有限。

结合供求端,预判4月大势,因供应小幅收缩但仍延续年内高位,成交或将与本月持平或小幅微增,考量到去年高基数原因,同比或将延续降势。热点城市个数和热点项目个数减少,核心一二线或将延续点状复苏,而目前三四线城市成交规模“降无可降”,已处于止跌企稳态势,经历了这两年的调整,多数城市已下挫至成交底部,后期还将保持稳中有增态势。

(二)核心一二线广深杭等点状复苏、改善高端盘亦面临竞争加剧

目前来看,在整体弱复苏基调之下,各城市或将延续分化行情,结合需求端,我们调研了10个典型城市4月开盘项目预计去化率情况,可以将典型城市表现特征分为以下几类:

第一类为北京、上海、成都等核心一二线城市,短期内市场小幅降温,但热度依旧较高,属于行情较好的第一梯队,之所以看好后市主要基于良好的购买力基础和4月供给结构,仍有核心区域适销对路改善盘入市,或能带动市场热度延续高位。不过值得关注的是,随着中高端改善产品集中入市,客户对于产品、地段等也会更加挑剔,高端市场亦会面临客户分流的处境,也意味红盘缩圈。

第二类为广州、深圳、杭州等城市因适销对路主城区改善盘集中入市,也使得短期内市场点状回温。从4月各城市机构预估入市项目开盘去化率来看,环比持增,深圳和杭州同比和较去年下半年月均仍保持上扬走势,也说明市场正处于缓慢修复周期。

第三类为供需错配持续加剧城市,诸如济南、青岛、宁波、常州等,整体产品集中在近远郊,对于成交制约作用较为显著。青岛、宁波4月供应主要集中在近郊刚需盘,常州、济南4月供应则为近改善盘,主城区供应占比下降对成交也将产生一定的负面影响,对于这类城市而言,外围市场相较主城更为惨淡,除非房企能加强营销力度,以低总价、低首付招揽客户,否则整体成交实则难有亮眼表现。

第四类为天津、长春、昆明、济南、漳州、无锡等预期成交仍处低位运行。这些城市前期需求透支严重,加之人口外溢和刚需客群购买力降级严重,即便未来供应放量,整体成交也难有亮眼表现,反而会造成短期库存积压加剧。

(三)二手房热度好于新房,预期京沪宁庐等二手份额还将增长(略)


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目录3月“小阳春”成色解析和Q2持续性研判

一、成交:新房较去年下半年月均增10%,二手价跌量增、份额持增

(一)3月新房成交环比倍增且较去年下半年月均增10%,部分二三线显著回升

(二)二手房成交U型拉升、一季度降幅收窄至21%,深圳已同比增17%

(三)住房总需求趋稳、一二手总量同环比降三成且份额结构延续“此消彼长”

(四)一二手房价降幅拉大,二手房加速降价降幅大于新房分流需求

二、供给:3月供应环比增110%,改善为主、刚需为辅对成交有所支撑

(一)百城3月供应环比翻番,一线倍增>二线>三四线(40%)

(二)3月供应结构适销对路,改善为主、超7成为主城项目

三、城市&项目:蓉镐深等新房市场热度高,核心区与大折扣项目仍热销

(一)多数城市来访、认购回升,二手活跃度更高

1、深圳来访、认购增至半年高点,蓉镐热点恒热

2、汉郑等小面积、低总价房源备受刚需青睐 

3、津青等来访增、转化低,去化率仍未超1月     

(二)核心区套健全or大折扣or产品力强的高性价比项目热销

1、核心区域供应稀缺,配套健全,强学区成为热销利器     

2、特价房、低首付、强渠道营销等制造价格优势助力走量          

3、产品力强,国央企+优质名企背书为热销项目“点睛之笔”

四、预判:Q2新房将延续弱复苏降幅收窄,二手成交占比继续上升

(一)新房成交环比持增,同比降幅收窄,三四线延续止跌企稳

(二)核心一二线广深杭等点状复苏、改善高端盘亦面临竞争加剧

(三)二手房热度好于新房,预期京沪宁庐等二手份额还将增长        


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