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市场月报|3月楼市成交环比倍增但仍低位,料4月延续修复(2024年3月)

克而瑞研究中心 克而瑞地产研究 2024-06-27
导语

核心一二线城市在政策利好下或将迎来点状复苏,三四线城市成交规模将延续筑底行情。

  文 / 克而瑞研究中心

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3月市场较2月低谷大幅反弹,不过绝对量仍处相对低位,新房成交与去年成交低点Q3均值仍有差距,二手房无论从环比增幅和同比降幅来看都好于新房。土地市场成交规模处于历史低位,城市明显分化,上海、北京、苏州、宁波、成都市场保持较高热度,而南京、西安、石家庄等表现则均较为平淡。


01新增供应


环比倍增、同比腰斩
京深镐放量、渝长厦等不济


3月,房企供货节奏有所加快,但规模仍难及往年同期。30个重点城市新增供应1107万平方米,环比增长207%,同比下降45%,仍然处在近6年来同期最低位。

一线供应发力,北京、深圳放量尤为明显。4个一线城市整体预计供应面积302万平方米,环比增长514%,同比仅下降9%,与去年四季度月均相持平。北京新房供应经历2个月低谷期后迎来放量,本月规模冲高至88万平,同比增长18%。上海推出第三批次集中供应楼盘,带动供应规模环比增长近6倍。深圳供应显著改善,房企借小阳春之势加速推货,本月供应规模环比再增211%,同比转正并微增1%。

二三线城市供应改善有限,重庆、长沙、厦门等供给持续低迷。26个重点二三线城市合计供应805万平方米,环比增长158%,同比下降53%。环比来看,由于上月基数偏低,多数城市供应回升,成都、杭州、武汉等均翻倍式增长,不过长沙、厦门等城市供应延续低迷态势,环比不升反降。同比来看,仅有西安供应规模高于去年同期,长春、郑州等跌幅在20%以内,而青岛、苏州等近8成城市供应同比腰斩,徐州、厦门等更是下跌约90%。


02新房成交


环增110%仍不及去年Q3/Q4月均
甬济常等止跌


3月成交较1-2月低点略有恢复,但市场修复尚不及预期。3月30个重点城市整体成交1085万平方米,绝对量仅略高于2024年1-2月低点,仍处历年单月较低水平,环比上升110%,同比下降52%,与去年四季度均值相比仍降23%。一季度累计同比降50%,降幅持续扩大2pcts。

因去年3月高基数(2023年单月最高)和今年2月低基数(2019年来单月新低)原因,不同能级均呈现环比回升、同比下降态势。一线环比增幅187%高于二三线98%,同比降幅37%和累计同比降幅40%低于二三线,因而可以看出市场修复程度显著好于二三线。

为了更好的分析各城市成交修复程度,我们将不同成交3月成交与2023年三季度(去年成交低点)和四季度月均值进行可以横向对比,可以将各城市划分为以下几类:

一是成交止跌,底部趋稳的二三线城市,以宁波、济南、长春、常州等为代表,3月整体成交表现基本已好于或与2023年三季度和四季度均值持平或微增,这些城市经历了2年多的调整期,目前成交规模已趋近于底部,降无可降。

二是仍处于稳步需求修复期的热点城市,诸如广州、重庆、天津、佛山、珠海等,“比上不足比下有余”3月成交规模已好于2023年三季度月均,但是与2023年四季度月均仍有差距,广州、天津、重庆等虽然月初项目来访、去化有了回升,但是后劲略显不足,客户观望情绪比较浓厚。

三是多数城市热度稳步回落,3月成交虽较2月有所回升,但尚不及去年三、四季度月均,跌幅超三成城市大体分为两类,一类为前期热度较高的北京、杭州、合肥、长沙等,购房需求遭遇阶段性瓶颈,回调压力较大;另一类为昆明、青岛、福州等弱二线城市,因前期需求透支,目前仍处深度调整期,成交尤有下探空间。


03项目去化


3月去化率稳中有增至28%
宁汉等以价换量加剧


3月因传统营销旺季影响,各城市房企推盘积极性有所回升,去化率与成交表现一致,据CRIC调研数据,重点城市3月平均开盘去化率为28,较上月环比增9pcts,同比下降17pcts,和去年三、四季度同期相比,跌幅分别为6pcts和4pcts,去化率还处于下行通道。

多数城市去化率保持环比上升、同比下降,不及去年三四季度平均。成都、无锡、南京保持同环比齐增,主要因核心网红盘热度驱动,北京、杭州、西安等去化率保持在50%以上,不过短期亦有降温趋势。

除上海、成都之外,多数城市已不及去年三四季度。相较而言,武汉、南京等二线城市主要依托折扣力度较大的刚需盘走量。


04库存


面积环比持平
8成城市消化周期超过18个月


3月,多数重点城市供应改善程度好于成交,故而60%的城市供求比有所回升,30个重点监测城市整体供求比由上月的0.7升至1.0,约3成城市供求比升至1以上,其余近7成城市仍处在供求关系偏紧区间当中。30城库存库面积为24186万平方米,基本持平于上个月。

不过尽管如此,除宁波、济南、长春等4城消化周期略有收缩以外,其余城市由于成交低迷,消化周期环比继续拉长,25个城市消化周期超警戒线,占比约8成,同比来看,武汉、南京等消化周期较去年都已翻倍。


05二手住房


环比倍增但同比仍降3成
唯深圳Q1累计同比已增17%


3月,24个重点城市二手房成交面积预计为1350万平方米,环比增长124%,同比下跌29%,跌幅有所收窄。一季度累计成交面积预计为3170万平方米,累计同比下降21%。

环比来看,由于上月受春节成交基数相对较低,绝大多数城市二手房成交规模都显著增长,特别是杭州、合肥等增长超过1倍。同比来看,深圳二手房市场保持活跃度,成交仅微跌5%,合肥成交发力,同比转增增长24%,其余多数城市成交表现普遍逊色于去年同期。一季度,深圳二手房成交表现最为亮眼,受益于限购政策松绑,加上业主以价换量主动调降挂牌价,成交累计同比增长17%,而反观厦门、天津等二手房市场仍然承压,累计同比下跌3成左右。


06土地市场


成交规模延续历史低位
各城市热度显著分化


3月,土地市场供地节奏较往年偏缓。截止3月24日,全国300城3月经营性土地成交规模仅3080万平方米,处于同期历史低位。热度方面,至截稿时3月平均溢价率3.9%,若计入月末厦门等地优质地块,全月均值应当仍在4%以上。3月土地流拍率13.6%,环比上升5.6个百分点,再度攀高至近一年均线上方。各城市表现明显分化,上海、北京、苏州、宁波、成都市场保持较高热度,而南京、西安、石家庄等表现则均较为平淡。

各能级城市表现不一,同比来看,一线量跌价涨,二三线量价齐跌。一线城市本月共成交土地46万平方米,同比大降71%;成交金额160亿元,同比也下降了22%。具体来看,上海月内进行了2024年第一批次首轮集中土拍,挂牌的5宗地均成功出让,总建面28.4万平方米,成交总金额约134.1亿元。热度来看,除宝山顾村地块5.56%溢价成交外,其余4宗地块均摇号成交,整体溢价率创下2021年集中供地以来的新高,高达9.07%。北京月内成交3宗地,包含2宗宅地、1宗商办,2宗宅地均位于顺义;其中,顺义区空港六期SY00-2301-0001地块溢价率15%,另外一宗顺义新城地块最终由住总以6.2亿元底价摘得;广州和深圳均无宅地成交。

二线城市同比量价齐跌。具体来看,至24日二线城市成交建面655万平方米,同比下降54%。楼板价同比下降23%,降至4792元/平方米。具体到城市来看,仅有西安一城成交建面超过100万平方米,成交建面达158万平方米,揽金额104亿元。居于第二位的为南京,成交建面68万平方米,涉及9宗地,揽金额49亿元,均是底价成交。市场热度来看,除成都、宁波、苏州溢价率稍高外,其余城市土拍热度较低,溢价率多为零。

三四线城市则表现为量跌价涨。截止3月24日,总成交建面仅2379万平方米,同比下降43%,成交均价同比下降25%,减至1350元/平方米。在CRIC重点监测的三四线城市中,无一城市成交规模超过100万平方米,榜首嘉兴成交建面仅58万平方米,涉及5宗地,均底价成交。温州成交建面45万平方米,排在第2位,由于瑞安市一宗宅地20%高溢价成交,使得温州整体溢价率增至7%。从区域来看,长三角三四线城市依旧是成交主力;热度来看,除温州、淮安、漳州、常州、义乌等少数城市外,嘉兴、盐城、金华、绍兴、南通等长三角均以底价成交为主,市场热度降至历史低位。


07综观


4月预期延续弱复苏
核心一二线政策利好下点状复苏


预判4月,我们认为成交总量规模或将延续弱复苏走势,绝对量与3月持平或小幅微增,不过基于去年基数较高,同比还将延续降势。分能级来看,核心一二线城市在政策利好下或将迎来点状复苏:对于热点恒热的成都、西安,近期市场亦有降温趋势,而京沪杭等红盘缩圈现象将更为明显,仅核心区域配套、产品俱佳的项目还将保持高去化率,而对于城市外围多数项目而言,整体去化难言乐观。三四线城市成交规模将延续筑底行情,经历了这两年的调整,多数城市已下挫至成交底部,市场热度处于跌无可跌有价无市停滞状态,楼市成交规模难有显著表现。

在捡漏“低价房”的背景下,二手房4月成交或将延续增势,回暖程度好于新房是大概率事件。其中京沪宁庐厦目前二手房成交占比已超7成,二手房份额仍将继续增长。


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本文摘自《2024年3月全国市场简报8P》

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