深圳的土拍市场

从来不缺乏跌宕起伏

尤其是近两年来兵家必争的龙华片区

今日，一块占地仅9518.58平方米、计容建筑面积为43596平方米的龙华商业用地，不出意料地激发起一场“车轮鏖战”。

在历经近100轮的“厮杀”之后，“北方狼”首创置业旗下的深圳首创投资置业有限公司笑到最后，以18.45亿元、189.64%的高溢价率将这块位于龙华街道的土地收入囊中。

在依旧熟悉的土地交易大厅里，触目所及皆是似曾相识的身影，中海、招商、华侨城、鸿荣源、卓越、龙光、星河等“老客”悉数列席，首创、中执投资等“新面孔”也纷纷“摩拳擦掌”。

竞拍在6.37亿元的底价中拉开序幕，短短4分钟，报价翻了一番直达15亿元，5号星河和98号华侨城一路追逐将这场土拍大戏的上半集推向高潮。当叫价达到16.95亿元时，举牌速度早已放缓的华侨城选择了放弃，出手一直干脆利落的星河半路遇到“程咬金”——2号首创，当竞价逐步冲上17.05亿元，星河似“不堪重负”，终于偃旗息鼓。

然而

令人意想不到

更加激烈的下半集才刚刚开始

2号首创和68号中海“后来者居上”，10多分钟里轮番举牌厮杀，最终，定格在大红屏幕上的“184500万元”昭告了北方房企首创的胜利，溢价率高达189.64%，折合楼面地价约4.23万元/平方米，地面地价约193831元/平方米。无论是溢价率还是楼面地价，都创龙华片区近4年商业用地成交新高。

公开资料显示，首创置业2003年6月在香港联合交易所主板上市，以北京为基地，目前已进入全国四大区域十三个城市，土地储备规模超过1000万平方米。

“4.2万元/平方米的楼面地价符合我们的预期。”首创置业深圳公司副总经理郜震浩在竞拍结束受访时如是表示。同样出现在竞拍现场的另一“新人”——中执投资的一名工作人员也向南都记者透露，这个成交价格跟此前的心理预期差不多，是否合理还要看项目未来的发展。

不过，在第一太平戴维斯投资部董事吴睿看来，这个价格还是有点高，“原来我们预计这块地的楼面地价大概是4万元/平方米，出让结果超过了市场预期。”

事实上，哪怕上述的竞拍过程颇为激烈，但当叫价到达17.5亿元的时候，首创和中海的举牌还是明显多了一些斟酌。“其他开发商看到楼面地价超过4万元/平方米都放弃举牌，而首创和中海还是咬牙‘血拼’。”吴睿透露，这是因为中海近年在深圳的土地储备相对较少，首创则迫切希望进入深圳市场，共同的留深欲望让它们挺到了最后。

根据深圳中原研究中心提供的一组数据

而这意味着

“高溢价同时也意味着后续要卖出更高的价格才能盈利，这块地的操作难度还是比较大。”

根据吴睿的估算

如果后期要整体出售

均价至少超过6.5万元/平方米才有盈利空间

“不过，首创可能不会整体出售，而是将一部分出售，一部分自持。如果按照这样计算，持有成本大概5万元/平方米，就比较符合目前龙华大宗物业的市场价格。”吴睿同时认为。

 虽然“袖珍”，但这块商业用地依然在今年以来波澜不惊的土地市场掀起一阵涟漪，究其原因，地块所带的商务公寓指标或是关键。

出让公告显示，在43596平方米的计容总建面中，该宗地的商务公寓面积不超过8720平方米，其余为商业、酒店、办公，不限比例。项目建成后酒店限整体转让，商业、办公、商务公寓可按规定销售。

在美联物业全国研究中心近期发布的一份土地半年报中，今年截至6月22日，深圳出让的26宗土地，工业用地14宗，商业用地8宗。

深圳土地供应逐年稀缺

在零住宅用地入市的前提下

哪怕是商业用地

只要拥有具备居住功能的商务公寓指标

同样是一众开发商的争夺焦点

值得关注的是，与近两年历次土地招拍挂有所不同，本次出让公告并没有明确标出地块的挂牌起始价。“我们直到竞拍开始才知道出让底价。”中执投资的工作人员告诉南都记者。

在去年“高价地”盛况频频出现之后，深圳曾经三番两次在土地出让中设置多维度的限制，垒高准入门槛。从去年5月份推出首宗试点商品房现售的商住地块，到去年11月抛出首例“探索竞地价与竞人才住房配建量相结合”的招拍挂方式，作为供应源头的土地市场，一度也走到调控的风口上。

有业内观察人士认为，考虑到简单的竞拍模式或许促使开发商冒进举牌，进一步推高地价，此次先“隐藏”出让底价，也可能是深圳在土地出让中进行调控的一个细节性举措。

对此，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁持相似观点，他认为，地价预示着未来的房价。政府没有提前公布出让底价，或许是想方设法减少开发商在底价上的迅速加码。“在当前的调控大背景下，地价过高毕竟还是一个敏感词。”

“这两年龙华通过招拍挂出让的地块数量比较多，每个开发商在准备拿地之前，都会测算地块的大致价格。与实际情况相比，挂牌起始价往往都比较低。”在深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉看来，底价并不是开发商拍地所考虑的主要因素，“他们一般会根据实际需求报价，受底价影响并不大。”