一个老小区的法拍房样本：成交单价从不到2万，到破4万，再到3万多……

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邻着十五中、相对老旧的海曙汪弄，是近些年市区二手房市场上比较热门的一个区域。

在宁波楼市火热的2020年底，位于汪弄社区内前莫家巷的一套“老破小”法拍房开拍，当时吸引了20个人来“抢”，其以2.4万元/平方米不到的单价起拍，最终拍到了4.1万余元/平方米，轰动一时。

昨天和今天，汪弄又有两套法拍房在阿里拍卖平台上成交。

楼市早已由热转冷。新近成交的汪弄这两套法拍房，拍得怎么样呢？

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昨天成交的位于筱墙巷的那套法拍房，是七层楼的顶楼，面积还超过80平方米，典型的“老破大”。又逢当下这样的楼市形势，其成交过程，很是艰难。

其在八月中旬以总价233.5万元（折合单价约2.91万元/平方米）第一次拍卖，流拍；九月初二拍，起拍价打八折、降至187万元（折合单价约2.33万元/平方米），还是流拍。

然后，其就以187万元的价格变卖，在阿里拍卖平台上挂了差不多三个月，终于在昨天等来了一位买家……

相比之下，今天成交的位于前莫家巷的这套法拍房，幸运得多。

这套法拍房虽然同样是顶楼，也老旧，并且起拍单价接近3.3万元/平方米、比昨天那套贵近一万一平，但其面积不到46平方米。

这是它第一次拍卖。尽管也只有一个人报名，但这位竞买人出了价，最后这套法拍房顺利以起拍价成交。

今天成交的位于前莫家巷的这套法拍房的厨房。图据阿里拍卖平台

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从成交单价4万+、20个人“抢”，到只有一个人来拍、成交单价3万+，汪弄的法拍房，可以说比较典型地反映了一年多来宁波楼市温度的变化。

以汪弄法拍房为样本，如果我们把时间拉得更长些，除了能更直观地看出近几年宁波楼市的冷热转换轨迹，可能还可以总结出购买有学区概念的老小区二手房的一些“宝贵经验”……

根据阿里拍卖平台上的汪弄法拍房成交记录，我们做了下面这张表格：

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先说其中折射出的楼市走势。

从这张表格可以看出，宁波楼市已经热起来的2018年时候，汪弄的“老破小”也就是2万一平左右的价格水平。

2020年宁波楼市经历了一波应该让很多购房者至今记忆犹新的迅猛涨价，市场热度直到去年4月16日调控政策（点击查看当时政策详情）出台后才消退。这期间，汪弄的“老破小”价格差不多翻了一番。

从2021年下半年至今，市场不断走冷、二手房很难卖。可以看到，评估公司给出的汪弄“老破小”法拍房的市场评估价，有一定的滞后性，在去年八九月份时候还评到了4万+……

同时还可以看到，汪弄“老破小”法拍房近一年多来的成交价，尽管跌了不少，但比起2018年时候，还是高不少的——这恐怕也是现在一些二手房东的境遇：比高峰时候确实是少卖了好几十万甚至上百万，让人肉痛；但比起早期买进时的价格，还是有比较可观的利润的。

当下的很多二手房，是难卖还是好卖，某程度上可能是一个房东心态的问题……

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再结合上面这张表格，简单说两点也许是众所周知的买老小区二手房的”“宝贵经验”。

第一点，同一个小区、差不多的楼层，“老破小”比“老破大”，不但好卖，而且单价可是贵了不止一点点。

分别于昨天、今天成交的汪弄两套法拍房，就是典型的一个例子——成交单价差了几乎一万一平！在上面表格最前面的那两套成交于2018年的法拍房，也是一个例子。

第二点，同样是买“老破小”的话，楼层好坏，可能不是影响价格太重要的一个因素。没电梯的顶楼，不见得就比中间楼层或低楼层的卖得便宜。

但从对购房者的吸引力角度看，低楼层和中间楼层的房子，相对还是比顶楼的吸引人。今天成交的六楼顶楼的前莫家巷这套法拍房，只有一个人报名；而去年九月拍出的源和巷那套位于七楼中五楼的那套法拍房，差不多面积，有4个人参拍、拍了26轮之多。

你还有什么买老小区二手房的宝贵经验？欢迎留言分享。

最后是一个消息预告——

由住建部门指导设立、宁波市房协主办的“宁波市房产网上超市”，即将上线精选二手房源！

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文字：一刀

编辑：史咏梅

二审：程旭辉

三审：王   籍

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